Hypotheekverstrekkers komen uit hun beste jaar sinds 2003, nadat COVID-19 de Federal Reserve ertoe aanzette de rente te verlagen, wat leidde tot een enorme golf van herfinancieringsactiviteiten. Verwacht werd dat dit jaar bijna net zo goed zou zijn, maar stijgende rentetarieven hebben velen in de sector gedwongen de verwachtingen bij te stellen.
In de tussentijd, Fannie Mae gooide zojuist een curveball naar de industrie en kondigde aan dat het het totale aantal leningen voor vastgoedbeleggingen dat het zal garanderen, zou beperken tot 7%. Deze verandering is slecht nieuws voor de meeste initiators, maar die vraag naar leningen zal ergens anders worden vervuld, en dat is waar Nieuwe woonwijk (NYSE: NRZ)komt binnen.
Bron afbeelding: Getty Images.
maken ze biljetten van 500 dollar?
De overheid probeert de belastingbetaler te isoleren van verder risico
In de afnemende dagen van de regering-Trump stuurde minister van Financiën Steve Mnuchin een brief naar de Federal Housing Finance Agency (FHFA), die toezicht houdt op Fannie Mae en Freddie Mac . In de brief werd Fannie en Freddie opgedragen hun aankopen van niet-bewoonde panden te beperken tot niet meer dan 7% van hun portefeuille. De wijziging is bedoeld om het kredietrisico van de twee door de overheid gesponsorde ondernemingen te beperken. Er was ook verdere taal die het bedrag dat ze van een geldschieter konden kopen, beperkt.
bed bad en meer aandelenkoers
Hier leest u wat dit in de praktijk betekent. Door de overheid gegarandeerde leningen voor vastgoedbeleggingen staan op het punt veel duurder te worden, en een stuk moeilijker te krijgen. De vraag naar leningen voor vastgoedbeleggingen zal echter blijven bestaan en potentiële kredietverstrekkers zullen zich wenden tot niet-overheidsgegarandeerde leningen. Volgens het Urban Institute gebruiken Fannie Mae en Freddie Mac leningen voor vastgoedbeleggingen als een melkkoe om betaalbare huisvestingsinitiatieven te subsidiëren. Deze leningen zijn zeer winstgevend en dat betekent dat kredietverstrekkers ze willen verstrekken.
New Residential is een van de bekendste niet-QM kredietverstrekkers
Niet door de overheid gegarandeerde hypotheken zijn over het algemeen niet de bevoegdheid van banken sinds het uiteenspatten van de huizenzeepbel in 2008. Het volume was schaars en beperkt tot een paar kredietverstrekkers. Leningen die niet in de Fannie- of Freddie-box passen, worden niet-gekwalificeerde hypotheken (non-QM) genoemd. De bekendste kredietverstrekker is waarschijnlijk New Residential, dat tijdens de COVID-19-crisis tijdelijk zijn niet-gegarandeerde kredietverlening moest stopzetten. New Residential beschikt al over de infrastructuur voor dit soort kredietverlening en heeft dus een voorsprong.
Een deel van het probleem met niet-QM-uitgifte was een terughoudendheid van de kant van beleggers (inclusief pensioenfondsen) om niet-QM-hypotheekgedekte effecten te kopen. Ik heb het gevoel dat dit deels te wijten is aan het ontbreken van een trackrecord op zaken als vooruitbetalingen en wanbetalingen. Dat maakt de leningen moeilijk te modelleren, en daarom zijn investeerders terughoudend om mee te doen. Dit verandert als gewone leningen voor vastgoedbeleggingen de steunpilaar worden van niet-QM-leningen. Er zijn massa's gegevens die laten zien hoe deze leningen presteren, wat beleggers meer comfort zou moeten bieden.
investeer $ 100, verdien $ 1000 per dag
Deze wijziging zal het oorspronkelijke inkomen en de activa van New Residential ten goede komen
New Residential is om te beginnen een interessant verhaal. Als hybride hypotheekvastgoedbeleggingstrust (REIT) en hypotheekverstrekker verdient het inkomsten uit beleggingen en vergoedingen. In 2000 zorgde de daling van de rente ervoor dat de onderneming de waarde van haar hypotheekaflossingsactiva afwaardeerde, maar dat zal terugdraaien naarmate de rente stijgt. De verandering van Fannie Mae zal ook een positieve invloed hebben op de huidige waarde van uitstaande door hypotheek gedekte waardepapieren, aangezien het de kans op vervroegde betalingen vermindert.
New Residential handelt precies rond de boekwaarde van zijn activaportefeuille, die bijna geen waarde toekent aan hypotheken. Het bedrijf diende vorig jaar een vertrouwelijk prospectus in bij de Securities and Exchange Commission, waarin blijkbaar werd overwogen om de hypotheekactiviteiten over te hevelen naar een afzonderlijk bedrijf in de hoop dat de markt er een waarde aan zou toekennen. Terwijl het dividend vorig jaar in een achtbaanrit zat vanwege de volatiliteit op de obligatiemarkt, levert het aandeel 7,4% op tegen de prijzen van maandagochtend, veel meer dan die van elke andere originator en daarboven met de grote hypotheek-REIT's zoals Annaly Kapitaalbeheer en AGNC Investment Corp .
Er zijn veel manieren om met dit aandeel te winnen, en het is een van mijn CAPS-keuzes.
