Verdiensten

Prologis, inc (PLD) Q3 2021 Inkomsten Call Transcript

Logo van nar cap met gedachte bel.

Afbeeldingsbron: The Motley Fool.

Prologis, incl (NYSE:PLD)
Winstoproep Q3 2021
15 okt 2021, 12:00 uur EN

Inhoud:

  • Voorbereide opmerkingen
  • Vragen en antwoorden
  • Deelnemers bellen

Voorbereide opmerkingen:

Operator





Goedendag en bedankt voor het klaarstaan. Welkom bij de Prologis Quarter Three 2021 Earnings Conference Call. [Instructies voor de operator]

wanneer kwam de family guy uit?

Ik zou de conferentie vandaag willen overdragen aan uw spreker, Tracy Ward, Senior Vice President, Investor Relations. Ga verder alsjeblieft.



Tracy A. Ward - Senior Vice President, Investor Relations

Bedankt, Sarah, en goedemorgen allemaal. Welkom bij onze conference call voor het derde kwartaal van 2021. Het aanvullende document is beschikbaar op onze website op prologis.com onder Investor Relations.

Ik zou willen zeggen dat deze telefonische vergadering toekomstgerichte verklaringen zal bevatten onder de federale effectenwetten. Deze verklaringen zijn gebaseerd op huidige verwachtingen, schattingen en projecties over de markt en de sector waarin Prologis actief is, evenals op de overtuigingen en veronderstellingen van het management. Toekomstgerichte verklaringen zijn geen garantie voor prestaties en de werkelijke bedrijfsresultaten kunnen door verschillende factoren worden beïnvloed. Voor een lijst van deze factoren verwijzen wij u naar de mededeling over de toekomstgerichte verklaring in onze 10-K- of SEC-deponeringen. Bovendien bevatten onze resultaten over het derde kwartaal, ons persbericht en aanvullende financiële maatstaven, zoals FFO en EBITDA die niet-GAAP-maatstaven zijn en in overeenstemming met Reg G hebben we een aansluiting met die maatstaven gegeven.



Vanmorgen horen we van Tom Olinger, onze CFO, die eerst de resultaten, realtime marktomstandigheden en begeleiding zal bespreken en ook hier bij mij vandaag zijn Hamid Moghadam, Gary Anderson, Chris Caton, Tim Arndt, Mike Curless, Dan Brief, Ed Nekritz, Gene Reilly en Karsten Kallevig.

Daarmee geef ik het gesprek door aan Tom. En Tom, wil je alsjeblieft beginnen.

Thomas S. Olinger - Financieel directeur

Bedankt, Tracy. Goedemorgen allemaal en bedankt voor het meedoen aan onze oproep vandaag. De resultaten over het derde kwartaal overtroffen de verwachtingen en werden ondersteund door recordstijgingen van markthuren en waarderingen. De bedrijfsomstandigheden worden gevormd door structurele krachten die de vraag blijven stimuleren. Tegelijkertijd staan ​​de vacatures op ongekende dieptepunten. De ruimte in onze markten is effectief uitverkocht. In de afgelopen 90 dagen zijn de ontwrichtingen van de toeleveringsketen nog duidelijker geworden, waarbij klanten met een gevoel van urgentie handelen om de ruimte die ze nodig hebben veilig te stellen. Nu de vraag sterk stijgt, is het hebben van het juiste logistieke vastgoed op de juiste locaties nog nooit zo belangrijk geweest voor onze klanten.

Tijdens het derde kwartaal hebben we 56 miljoen vierkante meter aan huurovereenkomsten ondertekend en hebben we voorstellen gedaan voor 84 miljoen vierkante meter. Ruimtes van meer dan 100.000 vierkante meter zijn effectief volledig verhuurd. Ons last-touch-segment bleef aan kracht winnen met nieuwe huurovereenkomsten die met 44% groeiden. De vereisten voor e-commerce worden steeds breder in een reeks sectoren, waarbij dit segment een kwart van de nieuwe huurovereenkomsten vertegenwoordigt. De activiteit daalde sequentieel zoals verwacht, maar blijft boven de trend. Gezien de sterke toename van de vraag, verhogen we onze prognose voor de netto-opname in de VS voor 2021 met 14% tot een record van 375 miljoen vierkante voet tegen leveringen van 285 miljoen vierkante voet, waardoor de leegstand aan het einde van het jaar een nieuw dieptepunt van 4% bereikt . Ik wil erop wijzen dat we onze dataset hier dit kwartaal hebben herzien om alleen de Prologis-markten weer te geven.

Er wordt voldaan aan de sterke vraag met historisch lage leegstand voor verhuur in de VS, de Liberty-pijplijn heeft 70% bereikt, het hoogste niveau ooit, aangezien klanten blijven strijden om ruimte. Acute schaarste op onze wereldwijde markten zorgt voor recordhuur en waardegroei. Alleen al in het derde kwartaal stegen de huren met 7,1% in onze Amerikaanse markten, wat onze verwachtingen ver overtrof. We verhogen onze prognose van de markthuur voor 2021 aanzienlijk tot een recordhoogte van 19% voor de VS en 70% wereldwijd, beide met ongeveer 700 basispunten. Onze in-place-to-market huurspread steeg in het kwartaal met 500 basispunten en bedraagt ​​nu ongeveer 22% met een opwaartse tendens. Deze huidige huurspread vertegenwoordigt een ingebedde organische NOI-groei van meer dan $ 925 miljoen of $ 1,25 per aandeel. Recordhuurgroei vertaalt zich in recordwaardestijgingen. Onze logistieke portefeuille boekte de grootste driemaandelijkse stijging in onze geschiedenis, met een stijging van 9,5% wereldwijd, wat de year-to-date stijging op een indrukwekkende 4% brengt -- een indrukwekkende 24%, sorry daarvoor. We verwachten dat de voortdurende herconfiguratie en uitbreiding van het netwerk die nodig is om aan de behoeften van de consument te voldoen en verstoringen tot een minimum te beperken, de vraag de komende tien jaar zal doen afnemen.

Overschakelen naar de resultaten voor het kwartaal. De kern-FFO bedroeg $ 1,04 per aandeel, met een nettowinst van $ 0,01. De huurverandering bij rollover was sterk met 27,9%, sequentieel iets lager als gevolg van de mix. De gemiddelde bezettingsgraad was 96,6%, een stijging van 60 basispunten achtereenvolgens en we bereikten 98% verhuurd aan het einde van het kwartaal. De NOI-groei in contanten in dezelfde winkel versnelde tot 6,7%, een stijging van 90 basispunten opeenvolgend. We hadden een zeer productief kwartaal op het gebied van implementatie. De marges op ontwikkelingsstabilisaties bleven hoog en kwamen uit op 47%. Onze ontwikkelingsstart was $ 1,4 miljard, bestaande uit 31 projecten in 21 markten, met een geschatte waardecreatie van meer dan $ 520 miljoen.

Wat betreft strategisch kapitaal heeft ons team in het derde kwartaal bijna $ 500 miljoen opgehaald en $ 2,5 miljard year-to-date. Equity-aanwijzingen voor onze open-end voertuigen waren $ 3,4 miljard aan het einde van het kwartaal, opnieuw een recordhoogte.

Op weg naar richtlijnen voor 2021. Onze vooruitzichten zijn verder verbeterd en hier zijn de belangrijkste updates op basis van onze aandelen. We verscherpen en verhogen onze contante NOI-groei in dezelfde winkel tot nu tussen 5,75% en 6%. We verhogen het middelpunt voor strategische kapitaalinkomsten, exclusief promoties, met $ 12,5 miljoen en variëren nu tussen $ 480 miljoen en $ 485 miljoen. We verwachten een netto-promotie-inkomen van $ 0,05 per aandeel voor het jaar, een stijging van $ 0,03 ten opzichte van onze eerdere richtlijnen. Als reactie op de sterke vraag verhogen we de ontwikkelingsstart met $ 450 miljoen tot een nieuw middelpunt van $ 3,7 miljard. Onze grondportefeuille in eigendom en beheer ondersteunt nu 180 miljoen vierkante meter en meer dan $ 21 miljard aan toekomstig bouwpotentieel, wat een duidelijke startbaan biedt voor aanzienlijke waardecreatie in de komende jaren.

We verhogen ook het middelpunt voor acquisities met $ 500 miljoen. Het toegenomen tempo van acquisities heeft te maken met onze focus op overdekte landspelen en stedelijke last-touch-mogelijkheden. We verwachten nu een netto-implementatiegebruik van $ 650 miljoen in het midden. Rekening houdend met deze aannames, verhogen we ons kern-FFO-middelpunt met $ 0,06 en verkleinen we het bereik tot $ 4,11 tot $ 4,13 per aandeel. Core FFO exclusief promoties zal variëren tussen $ 4,06 en $ 4,08 per aandeel, wat neerkomt op een groei op jaarbasis van bijna 14%, terwijl de schuldafbouw met meer dan 300 basispunten wordt bereikt. We verwachten $ 1,4 miljard aan vrije kasstroom te genereren na dividenden met een zeer conservatieve uitbetalingsratio van minder dan 60%.

Hoewel onze resultaten tot nu toe buitengewoon waren, zullen de meeste voordelen van de huidige omgeving naar de toekomst toevloeien. Onze 22% in-place-to-market huurspreiding, de waarderingsimpact op promoties, onze hefboomcapaciteit, de $ 21 miljard aan ontwikkeling, uitbouw en vooral de enorme kansen die onze wereldwijde voetafdruk biedt, maken allemaal de weg vrij voor zowel significante als duurzame groei op lange termijn.

Zoals ik aan het begin van mijn opmerkingen al zei, zullen de verstoringen in de toeleveringsketen niet van de ene op de andere dag worden opgelost. Prologis speelt een unieke rol in de branche en we zijn toegewijd aan het helpen vinden van langetermijnoplossingen. Daarom werken we nauw samen met onze klanten, beleidsmakers en gemeenschapspartners om de problemen aan te pakken, variërend van magazijnruimte tot transportinfrastructuur tot arbeidsschaarste.

Tot slot wil ik twee belangrijke aankomende Prologis-evenementen onder de aandacht brengen. Eerst zullen we aanstaande maandag een webinar organiseren waarin we dieper ingaan op onze ontwikkelings- en strategische kapitaalactiviteiten. En ten tweede brengen we op 27 oktober de opinieleiders van de toeleveringsketen en de gemeenschap samen om ons te concentreren op enkele van de meest urgente problemen in de logistiek van vandaag, waaronder personeel, energie en transport. Bezoek onze website voor meer informatie en de registratielinks voor beide evenementen.

En daarmee stuur ik het terug naar Sarah voor je vragen.

Vragen en antwoorden:

Operator

[Instructies voor de operator] Uw eerste vraag komt uit de lijn van Caitlin Burrows van Goldman Sachs. Je lijn is open.

Caitlin Burrows - Goldman Sachs -- Analist

Hallo iedereen. Goedemorgen. Misschien vermeldde alleen de publicatie van de inkomsten dat uw investeringscapaciteit ongeveer $ 15 miljard is. Denkt u dat Prologis daadwerkelijk in staat zal zijn kapitaal in te zetten en die kans te benutten? En zo ja, hoe of denkt u dat die spread daadwerkelijk zou kunnen toenemen naarmate de cashflow toeneemt?

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

Caitlin, het is zoals je weet dat we nooit, althans niet vrijwillig, advies geven over de implementatie, omdat, zoals ik al vaak heb gezegd, het kan variëren van nul tot veel. Vorig jaar was dat 21 miljard dollar. Dus ik weet het niet eerlijk gezegd. Het hangt gewoon af van het rendement dat beschikbaar is. En de enige reden waarom we het over capaciteit hebben, is dat je een beetje gevoel hebt voor wat we kunnen doen als de juiste kansen zich voordoen. Maar er is geen urgentie rond het investeren in een bepaald tijdsbestek.

Operator

Je volgende vraag komt uit de lijn van Emmanuel Korchman van Citi. Je lijn is open.

Emmanuel Korchman - Citi -- Analist

Hallo iedereen. Goedemorgen. Tom, ik wilde een punt in overeenstemming brengen dat je eerder in je script hebt gemaakt, namelijk dat klanten sterk gefocust zijn op het krijgen van meer ruimte en we lezen veel koppen over tekorten aan voorraad, arbeidskrachten en andere dingen. Ik denk, help me de twee punten met elkaar te verzoenen, met klanten die op zoek zijn naar ruimte die ze misschien niet meteen kunnen vullen of ze verwachten gewoon dat de aanvoerleidingen snel zullen herstellen of verplaatsen ze spullen uit een ander magazijn of een soort van, ik denk dat het een beetje beetje intuïtief voor iemand die meer ruimte van het product inneemt, is op dit moment een probleem? Sorry voor de lange vraag. Bedankt.

Thomas S. Olinger - Financieel directeur

Ja. Manny, laat me proberen die vraag te beantwoorden. Deze toeleveringsketen is erg lang en is de afgelopen 10 jaar langer geworden. Dus eigenlijk, wat er gebeurde is, beschouw het als een grote lange slang en iemand sloot het water af en de slang liep droog en toen de economie terugkwam, werd die slang geopend en de productie begon, en stroomt nu door de toeleveringsketen. Het loopt dus niet soepel en de oude modellen voor het voorspellen van de vraag en het dragen van voorraad worden in feite uit het raam gegooid. Dus inventaris, met name middenproductinventaris, niet voltooide eerdere inventaris, komt op verschillende plaatsen terecht, want als er een onderdeel in iets ontbreekt, houdt het de inventaris op, de andere 99 onderdelen moeten ergens worden opgeslagen . Het creëert dus behoorlijk wat extra vraag om het systeem in evenwicht te brengen, aangezien de buffers niet meer voorspelbaar zijn. Dus de natuurlijke vervolgvraag daarvan, ik denk dat het goed zou zijn, denken jullie erover dat dit een eenmalig evenement is of een duurzaam evenement? En ik zou zeggen dat deze specifieke factor waarschijnlijk een tijdelijk proces is, hoewel waarschijnlijk een proces van twee of drie jaar ervoor, alles komt in orde. Maar direct daarachter zijn de twee grote structurele drijfveren, dat naast de normale absorptie, ze het toegenomen aandeel van e-commerce en voorraadniveaus omvatten die hoger zijn dan vóór de pandemie en die twee dingen, mensen denken niet eens goed na over de juiste nu omdat ze moeite hebben om het hoofd boven water te houden. Ik denk dat de korte termijn ding is echt interessant. Het is geweldig voor de krantenkoppen en zo, maar ik denk dat de veel interessantere factor in termen van het beoordelen van de kwaliteit van ons bedrijf de lange termijn drijfveer is -- zijn de twee lange termijn drijfveren van de vraag bovenop de normale drijfveren van de band.

Operator

Uw volgende vraag komt uit de lijn van Tom Catherwood van BTIG. Je lijn is open.

Tom Catherwood - BTIG -- Analist

Excellent. Heel erg bedankt, jongens. Korte vraag over cap tarieven. We hebben dit jaar ongelooflijke compressie gezien en in tegenstelling tot voorgaande jaren leek het echt over de hele linie te zijn. Brengt dat enig risico met zich mee in bepaalde markten of regio's waar fundamentals en vraag mogelijk niet voldoen aan de hoge waarderingsverwachtingen die we nu hebben?

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

Dat is een moeilijke vraag om te beantwoorden, ik zal je de mijne geven en Gene, ik weet zeker dat ik hier ideeën over zal hebben. Allereerst zijn we notoir slecht in het voorspellen van cap-rates. We zeggen al zo'n vijf jaar dat er te weinig is om alleen naar te kijken en lager te gaan. Maar onthoud, ik kan onze functie van twee dingen voorspellen. Een daarvan is het algemene rendement dat beschikbaar is op andere kapitaalmarkten, namelijk rentetarieven of risicovrije tarieven, en meer recentelijk is deze huurgroei en de groei, groeikracht van dat aanvangsrendement orden van grootte hoger dan ooit. Dus ik ben niet slim genoeg om te analyseren waarom de cap-rates comprimeren. Ik vermoed dat het meer te maken heeft met de ingebedde groei in de afgelopen zes maanden dan met het rentebeeld. Het feit dat het rentebeeld in ieder geval is toegenomen, maar de enorme groei in merken, heeft denk ik de belemmering van de iets hogere rentetarieven veel overtroffen. Gene, wat denk je?

Eugene F. Reilly - Chef van de onderzoeks officier

Ja, ik denk dat u de spreiding tussen primaire en secundaire markten bereikt. En dat is eigenlijk niet zo veel aangescherpt, het heeft zich een beetje aangemeld, maar de spotcap-tarieven op de primaire markten zijn extreem laag. Dus ik denk dat er altijd een risico is, aangezien de cap-rates in secundaire of zelfs tertiaire markten omlaag worden gesleept door de algehele sterkte van de markt, omdat je in die markten meer aanbod zult zien in de toekomst tegen waarschijnlijk minder vraag, maar wij' zal zien hoe het uitpakt. Maar ik denk niet echt, en Chris, je hebt misschien een ander standpunt dat die spreads eigenlijk zo veel verder zijn aangescherpt.

Operator

Uw volgende vraag komt uit de lijn van Jamie Feldman van Bank of America Merrill Lynch. Je lijn is open.

Jamie Feldman - Bank of America Merrill Lynch -- Analist

Bedankt. We krijgen veel vragen over, alleen het potentiële aanbod dat online komt met zoveel kapitaal dat deze sector binnenstroomt. Kun je iets vertellen over of het een competitieve modus is of gewoon hoe Prologis zichzelf een beetje kan beschermen naarmate het aanbod groeit, of misschien is dat de verkeerde manier om erover na te denken. Hoe moeten we denken over de leveringstarieven in het algemeen? En het is niet zo eenvoudig om te bouwen?

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

Ik denk dat je het leveringsrisico als zeer marktspecifiek moet beschouwen, en je kunt de wens hebben om het aanbod in LA of over San Francisco of Seattle of zelfs Inland Empire en zeker Inland Empire West of New Jersey te brengen. Neem al je goede markten. Ik bedoel, hoe ga je het doen? Er is geen land en hun rechtenbeeld wordt elke dag moeilijker en moeilijker. Zelfs markten zoals Dallas die we historisch zouden hebben besproken als of aangeduid als niet-beperkt in termen van land, geloof het of niet, krijgen meer beperkingen. Ik ben nog steeds in [Indecipherable] beperkt, maar ze zijn meer beperkt, zeker op de goede locaties. Dus ik denk dat de grote drijfveer is dat het gewoon moeilijk is om het land te vinden om gebouwen op te bouwen. Ik bedoel, het aanbod reageert op de vraag, maar ik zal - mijn gevoel hebben en natuurlijk kun je op de een of andere manier bewijzen dat de vraag hoger zou zijn als het aanbod groter zou zijn. Ik denk dat mensen gewoon -- gewoon gebaseerd op het aantal mensen dat strijdt om dezelfde goede ruimtes en alle inkomende oproepen die we krijgen van al onze goede klanten, en dat ze voordeel willen behalen ten opzichte van een andere goede klant. Het is - mensen zijn bijna in paniek als het gaat om het kopen van of het vastleggen van onroerend goed. Dus de vraag is gewoon gek.

Thomas S. Olinger - Financieel directeur

Dus Jamie, ik zal er ook aan toevoegen dat het marktspecifiek is, het is eigenlijk submarktspecifiek. En in termen van hoe we onszelf beschermen, we doen dit de hele tijd, of het nu een sterke markt is of een zwakke markt, we houden altijd in de gaten waar dat aanbod vandaan komt. Dus ik denk niet dat het onze protocollen in die zin echt verandert.

Operator

Uw volgende vraag komt uit de lijn van Derek Johnston van Deutsche Bank. Je lijn is open.

Derek Johnston - Deutsche Bank - Analist

Bedankt. Hallo iedereen. In januari, op 4Q '20 verdienende oproep, bedroeg uw in-place-to-market-huurspread 12,8%. En met die in-place-to-market nu op 22%, slechts negen, tien maanden later, wat zijn de belangrijkste drijfveren voor deze verandering en hoe duurzaam is deze mark-to-market in de hele portefeuille?

Thomas S. Olinger - Financieel directeur

Ja, die neem ik. Dus ik veranker je terug. Welnu, in de eerste plaats wordt de stijging allemaal veroorzaakt door een krappe groei van de markthuur. En ik denk dat, zoals ik in mijn opmerkingen al zei, we vandaag bijna 22% zijn, en er is een pijl omhoog, gezien het feit dat we een zeer minimale rol spelen in het vierde kwartaal en gezien onze markthuur en groeiverwachtingen. Dus ik zou verwachten dat de 22% hoger zal gaan als we deze oproep in januari hebben.

Een ding waar ik u aan zou willen verankeren, is dat op onze Investor Day in november 2019 dat in-place-to-market 15,5% was en dat was de onderbouwing van wat we zeiden dat onze GAAP-groei in dezelfde winkel op dat moment 3,5% was tot 4,5%. Nu zitten we vandaag op 22%, en als je nadenkt over die stijging, dan is dat echt 3,5% tot 4,5% tot bijna 4,5% tot 5,5%. Dus dat is de impact, we hebben echt uitgebreid. Hier zijn we bijna twee jaar later en het is dramatisch gestegen en onze landingsbaan is aantoonbaar zelfs nog langer geworden. Dus de onderbouwing van het organische groeipercentiel dat we hebben, ligt daar voor u om te zien.

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

Ja, het enige wat ik aan Toms opmerking zou willen toevoegen, is dat de grondprijzen in de meeste markten sneller stijgen dan de huren en dat de bouwkosten sneller stijgen dan de huren. Dus eigenlijk is de huur die nodig is voor die marginale vierkante meter aanbod hoger dan die 22%. Dus daarom is de pijl omhoog. Het is gewoon -- we rennen, maar staan ​​stil of gaan een beetje achteruit met betrekking tot het bijhouden van de vervanging [Onleesbaar].

Operator

Je volgende vraag komt uit de lijn van Ki Bin Kim van Truist. Je lijn is open.

Ki Bin Kim - Truist -- Analist

Bedankt en goedemorgen daar. Dus ik wilde het hebben over je ontwikkelingspijplijn. Het groeit duidelijk heel mooi tot $ 5 miljard. Kunt u ons herinneren aan de harde kosten, zoals hoeveel van de kosten zijn afgedekt of in ieder geval het materiaal dat is beveiligd aan opties en als die aflopen en een gunstige vintage van die afdekkingen afloopt, wat voor soort impact zou dit kunnen hebben op uw toekomstige ontwikkeling in termen van van marges of opbrengsten?

Thomas S. Olinger - Financieel directeur

Dus Ki Bin, we denken dat we ongeveer 25% van de kostenstijgingen die we tot nu toe hebben gezien, hebben opgevangen. Dus in de - in onze pijplijn, in termen van de toekomstige start, zit er waarschijnlijk 4% daar, dat is meer dan de acceptatie van die projecten. Het meeste daarvan zal onvoorzien worden opgevangen, maar als we vooruitkijken, zien we niet echt risico's. Ik ga niet in op de details van wat we hebben gedaan met het vooraf kopen van staal en andere componenten voor deze projecten. Maar ik denk dat we tot nu toe behoorlijk wat hebben verzacht. We zien dat deze markten zich op dit moment enigszins stabiliseren. En het andere dat we hebben gedaan, wat echt cruciaal is, is dat we ons aan onze schema's hebben gehouden. En ik denk dat we vandaag, denk ik, 30 dagen schema hebben opgepikt ten opzichte van de markt. En eerlijk gezegd bouwen we deze gebouwen hoe dan ook sneller dan de markt, maar dat is een incrementele 30 dagen. De verstoringen van de toeleveringsketen zijn dus niet alleen kosten, maar ook planning. Dus ik denk dat je -- ik bedoel, uiteindelijk kom je tot hoeveel we min of meer hebben verminderd? Ik heb je verteld wat we tot nu toe hebben gedaan. We zijn waarschijnlijk uit - waarschijnlijk zes maanden voorsprong op de curve, maar je kunt niet echt veel verder komen dan dat. Dus ik heb een heel goed gevoel over wat we dit jaar hebben gedaan en ik heb het gevoel dat we in de toekomst heel goed voorbereid zijn. We hebben dus een goed gevoel over de vooruitzichten en uiteraard verhogen we de begeleiding en onze volumes.

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

Ja, ik denk dat het belangrijker is om de bouwkosten af ​​te dekken door het feit dat de huren sneller stijgen dan sommige van deze kosten. Als je een algemeen gemiddelde neemt en zeker in de beste markten. Dus dat is de reden waarom de marges groeien, terwijl de cap-rates ook comprimeren. Tot zover goed. Zal het voor altijd doorgaan, waarschijnlijk niet.

Operator

De volgende vraag komt uit de lijn van Ronald Kamdem van Morgan Stanley. Je lijn is open.

Ronald Kamdem - Morgan Stanley -- Analist

Hé, gefeliciteerd met het kwartaal. Gewoon een snelle, alleen retentie schiet omhoog met 650 basispunten jaar-op-jaar. Elke kleur die die huurder specifiek geografisch dreef, gewoon nieuwsgierig daar. Bedankt.

Thomas S. Olinger - Financieel directeur

Niets, niets ongewoons over mix of geografie. Maar zoals we al zeiden, klanten hebben geen opties, er zijn echt veel plaatsen om naartoe te gaan en ik denk dat er een race is om echt goed goed gelegen onroerend goed veilig te stellen en dat is wat we zien.

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

Dat aantal kan van kwartaal tot kwartaal zeer volatiel zijn. Eerlijk gezegd zou ik er meer dan een kwartier niet te veel aandacht aan besteden.

Operator

Uw volgende vraag komt uit de lijn van John Kim van BMO Capital Markets. Je lijn is open.

John Kim - BMO Capital Markets -- Analist

Goedemorgen. Ik vroeg me af of u iets kunt zeggen over hoe u de bezettingstrend ziet met uw leasepercentage nu op 98%, maar of u ook de huren harder opdrijft? En ook als u iets kunt zeggen over de grote opeenvolgende stijging van de bezettingsgraad in Azië tijdens het kwartaal?

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

De bezettingsgraad moet omhoog. Ik bedoel, als je vraag 300 is en wat dan ook 85 en het aanbod is 285, dan komt er ergens 100 miljoen voet vandaan, en daarna de veroudering, die aanzienlijke hoeveelheid product die uit de circulatie is genomen, omdat mensen iets anders bouwen erop als appartementen. Ik denk zeker dat ze kunnen zien dat de tarieven in de nabije toekomst in ieder geval zullen dalen in de markten waar we om geven. Op de lange termijn moeten we zien. Ik verwacht niet dat 385 miljoen vierkante meter vraag voor altijd de nieuwe norm zal zijn, want een deel daarvan is gewoon mensen die wanhopig zijn om hun spullen ergens neer te zetten, maar ik denk dat het zich zal stabiliseren op een hoger niveau dan historisch, vanwege die twee unieke coureurs die we in deze cyclus zien die we in andere cycli niet hadden.

Thomas S. Olinger - Financieel directeur

John, je vraag over Azië, dat wordt gedreven door China. We hebben goede -- zeer goede verhuuractiviteiten gezien in China, Japan, die huren zijn extreem hoog bezet.

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

Het nieuwe team in China heeft echt geweldig werk geleverd met het huren van ruimte.

Operator

Uw volgende vraag komt uit de lijn van Craig Mailman van KeyBanc Capital Markets. Je lijn is open.

Craig Mailman - KeyBanc Capital Markets -- Analist

Hallo jongens. Gewoon nieuwsgierig naar de huurgroei waar jullie vandaag veel over hebben gesproken, maar is er toevallig in jullie onderhandelingen, proberen jullie roltrappen hoger te duwen als een manier om de potentiële inflatie hier op korte termijn te bestrijden die misschien een deel van de huurverhogingen gladstrijken Sommige van deze huurders kennen uiteraard de grote stickerschok aan het einde van de huurovereenkomst?

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

Okee. Nou, daar zijn verschillende redenen voor. Maar roltrappen gaan omhoog. We pushen ze overal zoals je je kunt voorstellen, maar net zo belangrijk is dat de markten dit accepteren in het competitieve landschap, misschien gedeeltelijk om de redenen dat je het soepele contact met de klant noemde. Maar natuurlijk veel van onze klanten in een rechte lijn op welke manier dan ook. Maar ik denk dat het gewoon is, het is breed [fonetisch] en pakket met een totale netto effectieve huurgroei. Dus daar voelen we ons best goed bij.

Operator

Je volgende vraag komt uit de lijn van Steve Sakwa van Evercore ISI. Je lijn is open.

Steve Sakwa - Evercore ISI -- Analist

Ja bedankt. De meeste van mijn vragen zijn gesteld. Maar ik heb gewoon - op de ontwikkeling toenemen. Ik vraag me af of je misschien over regio's kunt praten, waar je de meeste vraag ziet en of je een beetje nadenkt over spec versus build-to-suits. Hamid die uw commentaar geeft over klanten, hoe ziet u die trend in de toekomst?

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

Ja. Dus Steve, ik neem het eerste deel ervan. Dus we hebben ongeveer 100 projecten, we beginnen dit jaar. Het is dus echt breed gedragen. En ik zou niet zeggen dat de verhogingen gericht zijn op bepaalde gebieden, omdat we eerlijk gezegd zoveel vraag hebben in alle markten. We trekken projecten naar voren die we kunnen, nummer één en nummer twee, veel van deze toename is build-to-suit-activiteit. En misschien kan Mike daar iets over zeggen.

Michael S. Curless - Chief Customer Officer

Ja, Steve. Dus op minder dan 60% van de activiteit was het op maat gemaakt en dat zal tegen het einde van het jaar in het midden van de jaren '40 normaliseren, maar ik herinner je eraan dat dat in een veel grotere basis zal zijn, wat representatief is voor twee fundamentele dingen. Er zijn minder specifieke mogelijkheden voor mensen om in te trekken en dat gaat gepaard met grote structurele uitrol die goed op gang is met een heleboel bedrijven naast Amazon. Dus we zien daar een heleboel verschillende activiteiten en het is geen verrassing dat de marges zo solide [fonetisch] zijn als ze ooit hebben weerspiegeld hoe belangrijk rechthebbende landsites zijn en opnieuw en het gebrek aan beschikbare ruimte die ons in een echt goede plek op build-to-suits.

Operator

Uw volgende vraag komt uit de lijn van Brent Dilts van UBS. Je lijn is open.

Brent Dilts - UBS -- Analist

Hallo jongens. Dus met de tekorten aan bepaalde items in de toeleveringsketen, welke invloed heeft dat op uw inkoopprogramma's voor huurders voor zaken als vorkheftrucks, verlichting, rack, enz. En ook hoe gaan uw huurders om met arbeidsuitdagingen tegen de achtergrond voor reck [Fonetisch] of vraag naar?

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

Ja, zeker, er zijn ook vertragingen in sommige van onze essentiële projecten, vorkheftrucks, rekken van dat soort dingen. Dus OEM-fabrikanten in die bedrijven hebben het ook moeilijk. De doorlooptijden zijn dus langer. Maar we gebruiken opnieuw onze hefboomwerking en onze schaal, net zoals we doen aan de constructiekant van het bedrijf om ze sneller aan te schaffen dan ze anders zouden kunnen. Op het arbeidsfront, ik weet niet of jullie daarover willen praten?

Thomas S. Olinger - Financieel directeur

Ja, het is duidelijk dat veel van onze klanten aan arbeid denken en we zien dat ze creatief worden in hoe ze arbeidskrachten aantrekken en je ziet de reclamespots voor veel bedrijven op tv en wat ze daar doen. Het zorgt er ook voor dat ze zich meer richten op automatisering en we zien tegenwoordig veel discussies over automatisering en automatisering is niet de oude versie ervan waar het vast is, op maat gemaakt. We zien veel flexibiliteit op het gebied van robotvorkheftrucks en dat soort dingen, waarvan we denken dat onze gebouwen zeer geschikt zijn omdat het primaire criterium daarvoor een goede vloer is, en we hebben er meer dan 30 jaar over gedaan om ervoor te zorgen dat onze vloeren zijn in echt goede staat. Dus we denken dat we er goed voor staan ​​om automatisering aan te pakken, wat volgens mij een functie zal zijn van deze arbeidskwestie in de toekomst.

Operator

De volgende vraag komt uit de lijn van Mike Mueller van JP Morgan. Je lijn is open.

Mike Mueller - JP Morgan -- Analist

Ja, hallo. Tom, je had het eerder over de jaarlijkse promotieniveaus van het basisscenario. Hoe verandert dat voor waar de cap-rates zijn verplaatst naar vandaag?

Thomas S. Olinger - Financieel directeur

Ter herinnering, we praten over, noem het $ 0,07 aan jaarlijkse promoties als je -- het netto-promotie-inkomen als je teruggaat en je kijkt naar onze historische prestaties. Het is duidelijk dat, gezien waar de waarderingen zijn gebleven, ik verwacht dat de promoties in 2022 aanzienlijk boven onze historische run rate zullen liggen. Het is duidelijk dat we er in januari meer over zullen praten, maar richtinggevend is dat wat je zou verwachten.

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

Ja, promoties zijn behoorlijk positief, want als je eenmaal de pref hebt gehaald, retourneer je die incrementele eenheid die producenten promoten, terwijl je naar je voorkeurspercentage gaat en je geen promoties krijgt. Dus het zal zeker niet lineair uitzetten.

Operator

Je volgende vraag komt uit de lijn van Anthony Powell van Barclays. Je lijn is open.

Anthony Powell - Barclays -- Analist

Hoi goede morgen. Vraag over de begeleiding van de aankoop van gebouwen dat -- de toename daar. Je had het over overdekte landspelen als laatste aanraking. Hoe concurrerend is de omgeving voor acquisities daar en hoe zijn de cap-rates trending voor dat soort deals?

Thomas S. Olinger - Financieel directeur

Het is erg competitief voor de laatste aanraking. Er is geen vraag. En cap-rates zijn moeilijk om over te praten, want je hebt in-place huren, je begrenst het inkomen dat letterlijk overal is. Dus ik weet niet zeker of het zo constructief is om over de maximumtarieven te praten, maar het is concurrerend. Ik denk dat we een strategisch voordeel hebben in de markten waarin we willen zijn, omdat we dit nu al drie of vier jaar doen. Dus ik denk dat we de sub- en soort micromarkten behoorlijk effectief hebben afgebakend. Maar het is competitief en er is veel vraag naar en dat zal niet veranderen.

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

Het rendement op onze overdekte landplaats, de hele portefeuille van overdekte landspelen, wat ongeveer een kwart van onze totale grondbasis is, is ongeveer 5%, wat betekent dat we eigenlijk betere opbrengsten krijgen op sommige van deze overdekte landspelen en sommige ervan is historisch en de huren zijn veel gestegen, maar 5% is redelijk goed. Je wordt betaald om te wachten. En dat is de manier om land te vervoeren. Ik bedoel, de manier om land te vervoeren is overdekte landspelen en opties. En echt het eigen land dat daar gewoon zit, dat is de duurste manier om land te vervoeren. Dus we zijn al lang bezig met de strategie en we hebben een goede basis van overdekte landspelen die nu een soort cyclus door ontwikkeling zijn. Dus veel van onze ontwikkeling in de komende 12 tot 24 maanden zal plaatsvinden op de overdekte landspelen. Maar het goede nieuws is dat we die inventaris aanvullen en nog wat terwijl we er doorheen kauwen.

Thomas S. Olinger - Financieel directeur

Ja. En gewoon om toe te voegen aan wat Hamid zei. Dus we hebben ongeveer 180 miljoen voet FAR gebouwd op onze landbank, optieland en overdekte landspelen gecombineerd. Dus met het inkomen dat naar de gedekte landspelen stroomt, hebben we een gestabiliseerd rendement van ongeveer 2% voor de hele landbank, inclusief alle drie de componenten ervan. En nadat je belasting hebt betaald, zit je nog steeds in de plus. Dus we dragen dit een beetje gratis en eerlijk gezegd hebben sommige van de - sommige van die inkomensprofielen op de vroege gedekte landspelen - een serie pijl naar boven. Dus een andere manier om over landblootstelling na te denken.

Operator

Uw volgende vraag komt uit de lijn van Michael Carroll van RBC Capital Markets. Je lijn is open.

Michael Carroll - RBC Capital Markets -- Analist

Ja bedankt. Kunnen we de leasingactiviteit of de vraag zien verbeteren naarmate deze verstoringen van de toeleveringsketen verdwijnen en de voorraadniveaus verbeteren? Of kijken klanten nu gewoon door deze problemen heen en proberen ze echt hun logistieke netwerk op te bouwen dat ze de komende drie tot vijf jaar nodig hebben?

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

Ik denk dat ze beide doen, maar ik denk dat de meeste mensen alleen maar bezig zijn met Kerstmis. Ik bedoel, letterlijk, ze zouden aan de lange termijn moeten denken en mensen zijn enkele van de grotere, meer geavanceerde spelers en dat zouden de doelen van de wereld zijn, Home Depots van de wereld, zulke mensen, maar er zijn veel van mensen die gewoon de komende drie of vier maanden proberen te overleven. Dus ik denk dat die gekke crisis de komende twee tot drie jaar zeker zal afnemen, maar ik denk dat ze zich dan zullen wenden tot de strategieën op de langere termijn en ik denk dat je benen voor een lange tijd hebt.

Operator

Je volgende vraag komt uit de lijn van Dave Rodgers uit Baird. Je lijn is open.

Dave Rodgers - Robert W. Baird -- Analist

Ja. De meeste van mijn vragen zijn beantwoord. Maar ik wilde alleen het arbeidspunt opvolgen. Uiteraard arbeid, een grote zorg vandaag. 400 miljoen vierkante meter extra vraag is een beetje in de laatste vier kwartalen alleen. Zie je klanten gewoon verschillende beslissingen nemen over locaties, campusinstellingen, wat het ook mag zijn met betrekking tot arbeidsproblemen op de langere termijn, ongeacht de soort technologie. Zie je gewoon een soort van op handen zijnde beslissingen die veranderen als gevolg van arbeid?

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

Mensen moeten uitzoeken waar hun klanten zijn en de netwerken zijn gebaseerd op waar de klanten zich bevinden. In onroerend goed en onroerend goed zijn de kosten 3% tot 5% van de totale kosten en trouwens dat aantal is niet gestegen - gestegen omdat de huren stijgen, omdat de andere componenten, arbeid, transport, energie zijn gaat ook omhoog. Dus ze gaan niet optimaliseren rond vastgoedkosten, ze gaan optimaliseren rond waar hun consumenten zijn en waar - hoe lang het duurt om ze daar te krijgen, wat ze willen en het is meestal tijd, geen kosten. Ze zullen dus op de grote markten moeten opereren. Ik bedoel, je gaat niet naar het midden van de vierkante staat, in het midden van het land, omdat de huur van onroerend goed goedkoper is om de gewenste markten te bedienen waar veel van de groei is. Het is geen kostending.

Operator

Uw volgende vraag komt uit de lijn van Nick Yulico van Scotiabank. Je lijn is open.

Nick Yulico - Scotiabank -- Analist

Bedankt. Ik wil gewoon de leasingmarkt opvolgen, in het bijzonder de 3PL-markt, die tot nu toe ongelooflijk actief is geweest. Kun je iets meer vertellen over de trends die je daar ziet. Stel je voor, we hebben gehoord dat [Onleesbaar] steeds vaker Amazon gebruikt die markt omdat het gemakkelijker is om in realtime ruimte te krijgen. Elk perspectief zou zeer nuttig zijn. Bedankt.

Michael S. Curless - Chief Customer Officer

Ja, dit is Mike en de 3PL-activiteit is het afgelopen kwartaal met 500 bp gestegen. En we hebben dit de afgelopen jaren echt zien gebeuren, waar 3PL's de ruimte vele jaren geleden misschien als een handelswaar beschouwden. Tegenwoordig is onze visie een offensief wapen om hun klanten tegemoet te komen en we hebben dit gezien in de vorm van het huren van meer ruimte en ze hebben onderliggende klanten in de rij, omdat ze die ruimte nodig hebben om de klanten aan te trekken en we zien ze gaan voor huurcontracten op langere termijn, die beide een goed teken zijn van de gezondheid van dit bedrijf en een groot deel daarvan wordt aangedreven door het e-commerce-segment dat nog steeds zeer gediversifieerd is, veel meer dan alleen Amazon.

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

Ze nemen zeker ruimte in beslag voordat ze klanten hebben, maar ze vullen die ruimtes zeker op. Dit is niet 1999 of 2000.com waar mensen naartoe gaan in de hoop dat hun bedrijf zal verdrievoudigen. Ze kunnen het niet bijhouden. Ik bedoel letterlijk dat is de afhaalmaaltijd voor jullie allemaal. Je kunt er op 15 verschillende manieren naar vragen, maar de markt kan het niet bijhouden -- de aanbodmarkt kan de vraag die er is niet bijhouden.

Operator

Je volgende vraag komt uit de lijn van Blaine Heck van Wells Fargo. Je lijn is open.

Blaine Heck - Wells Fargo -- Analist

Geweldig, bedankt. Ik wilde het hebben over acquisities in het algemeen, niet alleen specifiek over de overdekte landspelen zoals u die eerder aanstipte. Jullie waren in staat om iets minder dan $ 400 miljoen op je aandeel te doen tijdens het kwartaal met een cap rate van 5% en je verhoogde de begeleiding behoorlijk aanzienlijk. Kun je gewoon praten over de reden waarom die limiet op deals tijdens het kwartaal hoger was dan we in een tijdje hebben gezien? Is dat gewoon een mixprobleem of vinden jullie meer mogelijkheden om misschien off-market te verwerven? En daarmee verband houdend, wat geeft je het vertrouwen om acquisitiebegeleiding te verbeteren als er zoveel kapitaal is dat op deals jaagt?

Thomas S. Olinger - Financieel directeur

wat is handel na sluitingstijd?

Ja, dus de 5% is zeker een mixprobleem, maar onze acquisitieactiviteiten zijn er over het algemeen niet om kernportfolio's tegen het hoogste te kopen - en het hoogste bod te behalen. Daarom zoeken we voortdurend naar aanbiedingen buiten de markt. En ja, die komen met een beter rendement. 5% is een mixprobleem. Met betrekking tot het vertrouwen in de toekomst bedoel ik eerlijk gezegd, zoals Hamid eerder zei, waar we een kwartaal van $ 330 miljoen hadden, we misschien een kwartaal van $ 2 miljard hebben, we zouden een nul kunnen hebben. Het hangt er echt van af wat er is, wat er voor ons beschikbaar is en we hebben vertrouwen in het volgende kwartaal, omdat we al veel ijzers in het vuur hebben. Maar vertrouwen op de lange termijn, wie weet. Ik bedoel, als deze rendementen beginnen en ze volledig weg zijn van de vervangingskosten, zul je ons niet als actief zien. Maar als er een strategische kans is, hebben we misschien een kwartaal dat 10 keer zo groot is als het kwartaal dat we daar hadden. Dus het is - acquisities zijn moeilijk te voorspellen. Ze moeten eerlijk gezegd moeilijk te voorspellen zijn.

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

Ja, als je -- als iemand je een nauwkeurige prognose geeft voor acquisities, moet je ervoor rennen [Fonetisch]. Maar er zijn nog twee andere denk ik belangrijke verschillen tussen ons en anderen. Allereerst is ons speeldoel de wereldbol. En dat zijn veel verschillende manieren om kapitaal in te zetten, dan alleen in de VS. Ik zeg trouwens niet dat Europa niet makkelijker is, maar ik zeg alleen dat we echt meerdere manieren hebben om kapitaal in te zetten. En ten tweede, een groot deel van het incrementele kapitaal dat in het bedrijf komt, is afkomstig van toewijzers, het komt van mensen die in feite bestaand product gaan kopen, en we kunnen een ondermaats product kopen dat goed gelegen is en het repareren. En dat -- ook al is daar ook concurrentie in, maar het aantal spelers op die vaste markt is niet zo veel gegroeid als het aantal marktspelers in de -- koop vandaag kantoorgebouwen en winkelcentra en nu ga ik een magazijn kopen omdat het cool is. Dus dat is het verschil.

Operator

Je volgende vraag komt uit de lijn van Jon Peterson van Jefferies. Je lijn is open.

Jon Peterson - Jefferies -- Analist

Geweldig, bedankt. Ik ben gewoon benieuwd naar uw mening over misschien enkele van de structurele tegenwind waarmee veel van de kusttoegangsmarkten worden geconfronteerd, met name New York en San Francisco. Het is duidelijk dat mensen terug naar kantoor worden geroepen, maar veel meer flexibiliteit en een soort verwachting van migratie naar goedkopere markten en lagere belastingmarkten. En ik ben gewoon een beetje benieuwd welke invloed dat heeft op de industriële sector in uw, ik veronderstel bereidheid en acceptatie rond ontwikkeling en uitbreiding in die markten?

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

Ik denk dat als -- ik eerlijk gezegd dit visuele denken heb gehoord van mensen die nu waarschijnlijk 20 jaar in de andere regio's van het land zijn. En elke keer dat je op basis van die stelling hebt geïnvesteerd, heb je geld op tafel laten liggen. Ik zie het dus niet. Ja. Zijn ze hoog - verhuist Elon Musk van Californië naar Texas? Ja. Krijgt hij veel krantenkoppen? Ja. Maar hij consumeert niet meer dan iemand die 16 Grand per jaar verdient. Dus de grote consumptiebasis ligt in deze markten en het land is bedekt met gebouwen. Dat zijn de verschillen. Dat ze naast een strand zitten, dat is niet zo belangrijk. Het is alleen dat die populaties nog steeds groeien en vorig jaar een pauze hebben genomen, maar ze groeien nog steeds en er is een groot deel van de overgrote meerderheid van de bewegingen in dezelfde regio, van misschien de stedelijke kern tot de buitenwijken of iets dergelijks Dat. Ik bedoel, er zijn veel gegevens hierover en misschien wil Chris hier wat meer over uitweiden. Dus wat de distributie betreft, hebben we geen gebouwen die zich op verschillende plaatsen bevinden voor het onderhoud van de stedelijke kern versus de buitenwijken, ze bevinden zich allemaal in hetzelfde rijgebied.

Chris Caton - Managing Director, Global Strategy and Analytics

Ja, ik had net een paar datapunten voor je. Ten eerste is het bedrijf nog nooit zo sterk geweest als we kijken naar Californië, New Jersey. De zaken zijn uitstekend, zowel vanuit een vraagperspectief als vanuit een prijsperspectief. Als je kijkt naar realtime migratiegegevens, ik heb het specifiek over de USPS-gegevens, zie je migratietrends verdwijnen die langzamer gaan. Het gaat dus niet door. Het versnelt niet. Als je nu naar andere realtime gegevens kijkt, bijvoorbeeld de behuizing. Die trend zie je ook. Dus slechts een paar gegevenspunten om de punten die Hamid maakt te versterken.

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

Overigens niet...

Operator

Opnieuw...

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

Laten we -- laat me dit zeggen, het is niet zo dat Californië geen problemen heeft of New York geen problemen. Ze hebben problemen en ze moeten die problemen oplossen en ze moeten bedrijfsvriendelijker worden en ze moeten de kwaliteit van leven verbeteren en dakloosheid is een reëel probleem en al deze dingen zijn echte problemen. Maar uiteindelijk gaan mensen waar de banengroei is en daar is de banengroei.

Operator

[Instructies voor de operator] We hebben een vervolgvraag van Emmanuel Korchman van Citi. Je lijn is open.

Emmanuel Korchman - Citi -- Analist

Bedankt iedereen. Chris een voor jou. In het verleden heb je gesproken over hoeveel logistiek is als een percentage van een soort van wat zijn de productkosten, de distributiekosten. Is dat nu in wezen [fonetisch] consistent geweest en de stijgende huren bestaan ​​uit de stijging van andere kosten, en op een gegeven moment is die relatie in de war geraakt, worden huren een groter stuk of worden de andere kosten een groter stuk? Bedankt.

Chris Caton - Managing Director, Global Strategy and Analytics

Hé, Manny, ja, het is onze inschatting dat die verhouding op dit moment niet is veranderd. En dus, voor degenen die niet bekend zijn met de gegevens: huur is ongeveer 5% van de supply chain-kosten en supply chain-kosten ongeveer 5% van de omzet. Dus de huur is ongeveer 25 basispunten van de doorvoer [Onleesbaar]. Met de groei die we hebben gezien in transportkosten, de groei die we zien in arbeid die in feite groter was dan de groei van de markthuur en dus is die verhouding niet wezenlijk veranderd. Als er iets is, is het een beetje gedaald.

Operator

We hebben een vervolgvraag uit de lijn van Ki Bin Kim van Truist. Je lijn is open.

Ki Bin Kim - Truist -- Analist

Bedankt. Even een brede vraag voor jou. Uw marktkapitalisatie is nu meer dan $ 100 miljard. Duidelijk enorm gegroeid de afgelopen jaren. En als je denkt aan de mentale wiskunde die je doet in termen van de economie die je krijgt door ontwikkelde activa in het fonds in te brengen, als je een kleiner bedrijf bent, bedoel ik natuurlijk dat wiskunde heel gunstig uitpakt. Naarmate je groter wordt, vraag ik me af, wanneer bereiken we het punt waarop je meer van je ontwikkeling op de balans wilt houden in plaats van in hetzelfde tempo bij te dragen aan de fondsen?

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

Ja. Wij niet -- ik denk eigenlijk niet dat wiskunde ooit dat punt bereikt, Ki Bin, ik denk dat, als je erover nadenkt, de redenen om in de privé-kapitaalsector te zijn onbetaalbaar zijn. Ik bedoel, ze verminderen de valutablootstelling, het maakt gebruik van het rendement op ons kapitaal, enz. En we hebben een goede geschiedenis en een goed merk in dat bedrijf. Het is een heel belangrijk bedrijf voor ons en we zullen dat op een zinvolle manier blijven doen. Maar de sleutel tot onze groei is niet externe groei. Nu hebben we meer externe groei gedaan dan wie dan ook op de planeet, maar onze sleutel is niet externe groei. De sleutel is interne groei die voortkomt uit portefeuilleconstructie en die voortkomt uit 20, 30, 40 jaar bijna nauwgezet vast werk om deze posities op te bouwen. En dat is wat op de lange termijn de inkomsten in dit bedrijf echt zal stimuleren en waarde zal creëren. De implementatie is geweldig, het is interessant, het stelt ons in staat om schaal te krijgen die G&A-ratio's verlaagt en op die manier waarde creëert. Het verhoogt onze liquiditeit, wat de kapitaalkosten verlaagt. Het doet van alles, maar uiteindelijk zijn het die locatieselecties. Kijk eens naar al onze vier of vijf M&A-deals. Sommigen van hen, waarschijnlijk tussen de vijf die we hebben verkocht, waarschijnlijk 30%, misschien 35% van de activa, omdat we gewoon niet in die markten geloven. Degene die we willen hebben we behouden. We hadden kunnen -- trouwens, hoe is de juiste kortetermijnbeslissing geweest om die activa te behouden, omdat de cap-rates zijn gecomprimeerd. Wetende wat ik nu weet, zouden we meer hefboomwerking moeten hebben en die activa in bezit moeten hebben. Maar eerlijk gezegd maakt dat ons niet zo goed voor de lange termijn. Dat maken we op de lange termijn goed, door de portefeuille op de juiste plek te hebben. De organische groei en de externe groei zijn dus de kers op de taart.

Operator

Uw laatste vraag komt uit de lijn van Jamie Feldman, Bank of America. Je lijn is open.

Jamie Feldman - Bank of America Merrill Lynch -- Analist

Bedankt. Het lijkt erop dat uw [technische problemen] betekenisvolle huurgroei in Europa heeft. Kunt u vertellen hoe uw vermogen om de huur daar te drukken zich verhoudt tot wat u in de VS ziet? En als er bepaalde markten zijn die het beter doen dan andere?

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

Het VK is als de -- beste markten in het VK en het continent is als de gemiddelde markten in de VS, min 50 basispunten. Zo denk ik erover. Ik bedoel, dat is misschien niet de prijs, maar in termen van huurgroei denk ik dat het gemiddelde van het continent waarschijnlijk lager is dan het gemiddelde van de VS vandaag. Maar het kostenkapitaal is lager in de -- in Europa, ook in vergelijking met de VS. De rentetarieven zijn lager. Dus ik denk dat ze allemaal logisch zijn in de context van de kapitaalkosten, maar het VK lijkt meer op de kust van de VS en het continent lijkt meer op de rest van de VS.

Oke. Jamie, ik denk dat jij de omslag bent. Dus waardeer het echt dat iedereen aan de telefoon is. Ik denk dat we vandaag ongeveer 780 van jullie aan de telefoon hadden, wat een enorm record moet zijn. Dus ik waardeer de interesse in het bedrijf enorm en kijk ernaar uit om de komende maanden met je te praten. Wees voorzichtig.

Operator

[Opmerkingen operator]

Duur: 51 minuten

Oproep deelnemers:

Tracy A. Ward - Senior Vice President, Investor Relations

Thomas S. Olinger - Financieel directeur

Hamid R. Moghadam - Voorzitter van de Raad van Bestuur en Chief Executive Officer

Eugene F. Reilly - Chef van de onderzoeks officier

Michael S. Curless - Chief Customer Officer

Chris Caton - Managing Director, Global Strategy and Analytics

Caitlin Burrows - Goldman Sachs -- Analist

Emmanuel Korchman - Citi -- Analist

Tom Catherwood - BTIG -- Analist

Jamie Feldman - Bank of America Merrill Lynch -- Analist

Derek Johnston - Deutsche Bank - Analist

Ki Bin Kim - Truist -- Analist

Ronald Kamdem - Morgan Stanley -- Analist

John Kim - BMO Capital Markets -- Analist

Craig Mailman - KeyBanc Capital Markets -- Analist

Steve Sakwa - Evercore ISI -- Analist

Brent Dilts - UBS -- Analist

Mike Mueller - JP Morgan -- Analist

Anthony Powell - Barclays -- Analist

Michael Carroll - RBC Capital Markets -- Analist

Dave Rodgers - Robert W. Baird -- Analist

Nick Yulico - Scotiabank -- Analist

Blaine Heck - Wells Fargo -- Analist

Jon Peterson - Jefferies -- Analist

Meer PLD-analyse

Alle transcripties van inkomstengesprekken

AlphaStreet-logo



^